Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes

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Am 21. April 2021 hat der Bundestag die Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes verabschiedet, um missbräuchliche Steuergestaltung durch Share-Deals stärker zu unterbinden. Die neuen Regelungen wären danach für alle Transaktionen ab dem 1. Juli 2021 bindend, wenn die Zustimmung des Bundesrats noch erwartungsgemäß erfolgt.

Die bisherige Rechtslage erlaubte es zwei wirtschaftlich voneinander unabhängigen Erwerbern eine Immobilienkapitalgesellschaft zu 100 Prozent zu erwerben, ohne dadurch Grunderwerbsteuer auszulösen. Um dies zu erreichen, erwarb jeder der neuen Gesellschafter weniger als 95 Prozent an der Gesellschaft. Häufig kam es zu einer Verteilung von 94 Prozent und 6 Prozent der Anteile.


Absenkung der Beteiligungsgrenzen und Fristverlängerung

Diese am Markt gängige Struktur soll nun mit den Gesetzesänderungen deutlich erschwert werden. Dafür werden die Beteiligungsgrenzen von 95 auf 90 Prozent reduziert und die gesetzliche Beobachtungsfrist wird von 5 auf 10 Jahren ausgeweitet. Somit sind zukünftig alle Erwerbe steuerbar, wenn innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.

Erfolgte keine Besteuerung, da weniger als 90 Prozent der Anteile innerhalb von 10 Jahren auf neue Gesellschafter übergegangen sind und erfolgte nach dieser Frist eine grunderwerbsteuerliche Anteilsvereinigung, verlängert sich die Vorbehaltsfrist sogar auf 15 Jahre.


Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften und Börsenklausel

Zukünftig unterliegt die Übertragung von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren auch der Grunderwerbsteuer. Dies galt zuvor nur für Personengesellschaften. Relevant wird die Neuregelung allerdings nur für Neugesellschafter, Anteilsübertragungen unter Altgesellschaftern unterliegen dieser Regelung nicht. Die Grunderwerbsteuer hat fortan die Gesellschaft zu zahlen, die aufgrund des Anteilseignerwechsels nicht mehr als dieselbe Kapitalgesellschaft anzusehen ist.

Übertragungen von Gesellschaftsanteilen an Kapitalgesellschaften, die über Börsen gehandelt wurden, sind bei der Schwellenwertberechnung für schädliche Anteilsübertragungen nicht zu berücksichtigen.


Zeitlicher Anwendungsbereich

Anteilsübertragungen vor dem 01. Juli 2021 werden von den Gesetzesänderungen nicht erfasst und finden in der Schwellenwertberechnung keine Berücksichtigung. Planen Sie gerade Immobilientransaktionen? Gerne beraten wir Sie und prüfen Ihre individuellen Umstände, um eine steueroptimale Transaktion zu gestalten.