BFH erkennt die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei einem Grundstückskauf nicht an

Der BFH kam in seinem Urteil IX R 26/19 vom 21. Juli 2020 zu dem Entschluss, dass eine Kaufpreisaufteilung nicht mittels der Arbeitshilfe des BMF durch das Finanzgericht vorgenommen werden darf, sondern dafür grundsätzlich ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen ist. Im Streitfall ging es um den Kauf einer vermieteten Wohnung, bei dem die im Grundstückskaufvertrag durch die Parteien vorgenommene Aufteilung nicht den realen Verhältnissen entsprach.

Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist die vertragliche Aufteilung der Werte für Grund und Boden sowie Gebäude auch für das Finanzamt maßgeblich, wenn sie die realen Verhältnisse nicht verfehlt und wirtschaftlich unhaltbar erscheint. Im Urteilsfall stellte das Gericht jedoch eine hohe Abweichung zum Bodenrichtwert fest, was nach Ansicht des BFH als ein Indiz für eine wirtschaftlich unangemessene Aufteilung angesehen werden kann. Daraufhin nutzte das Finanzgericht die Arbeitshilfe des BMF als Schätzungshilfe, um eine eigene Aufteilung zu ermitteln.

Diesem Ansatz versagte der BFH nun die Anerkennung und stellte klar, dass die Arbeitshilfe keine Rechtsnorm oder Verwaltungsanweisung darstelle und somit keine bindende Rechtswirkung habe. Die Arbeitshilfe basiert lediglich auf dem vereinfachten Sachwertverfahren, was eine unzulässige Beschränkung der Wertermittlungsmethode sei. Zudem würden Orts- und Regionalisierungsfaktoren bei der Berechnung nicht berücksichtigt, welche besonders für Grundstücke in Großstädten und Ballungsräumen relevant seien. Demzufolge ist die Arbeitshilfe nach Ansicht des BFH nicht dazu geeignet, die objektiv am Markt zu erzielenden Werte von Grund und Boden sowie Gebäude bei einer Immobilie zu ermitteln, um diese dann für die Besteuerung und die Bemessungsgrundlage der AfA zu verwenden.

Vor einer Immobilienübertragung sollte ein fachmännisches Gutachten über die Bewertung des Grundstücks inklusive der Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude eingeholt werden. Liegt ein solches Gutachten vor, sollte die berechnete Aufteilung auch unbedingt im Kaufvertrag entsprechend festgehalten werden, damit sie auch für das Finanzamt mit hoher Rechtssicherheit bindend wird. Haben Sie eine Immobilie ohne vorheriges Wertgutachten erworben und benötigen nun Hilfe bei der Kaufpreisaufteilung oder Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage? Oder will das Finanzamt von der in Ihrem Kaufvertrag festgelegten Aufteilung abweichen? Wir stehen Ihnen bei diesem Thema gerne mit unserem Expertenteam zur Seite.