Abzug von Schuldzinsen bei Herstellung und anschließender teilweiser Veräußerung eines Mehrfamilienhauses; Zuordnung von Darlehenszinsen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Leitsätze
1. Die anteilige Zuordnung von Darlehen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, das teilweise vermietet und teilweise veräußert werden soll, ist nach denjenigen Kriterien zu beurteilen, die die Rechtsprechung zu anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäuden entwickelt hat.
2. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und den Herstellungskosten eines künftig der Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung (VuV) dienenden Gebäudeteils liegt in diesen Fällen nur vor, wenn die Herstellungskosten des später vermieteten Gebäudeteils sowie diejenigen des später veräußerten Gebäudeteils getrennt ermittelt und entsprechend ausgewiesen werden und der Steuerpflichtige sodann mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich jene Aufwendungen begleicht, die der Herstellung des zur Vermietung bestimmten Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.
Problem
In diesem Streitfall wurden die Herstellungskosten des gesamten Gebäudes von einem einheitlichen Baukonto beglichen, auf welches sowohl die Darlehens- als auch die Eigenmittel eingezahlt worden waren. Der Werbungskostenabzug der Schuldzinsen wurde daher nur anteilig für die Einkünfte aus VuV gewährt.
Handlungsempfehlung
- Folgende Punkte sind bei gemischt genutzten Immobilien unbedingt zu beachten, um den vollen Abzug der Schuldzinsen bei einer Einkunftsart (z.B. VuV) zu erhalten:
- die Herstellungskosten der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile müssen getrennt ermittelt und entsprechend ausgewiesen werden
- die Darlehensmittel müssen gezielt dem Gebäudeteil der bestimmten Einkunftsart zugeordnet und dürfen nur für die Herstellungskosten dieses Gebäudeteils verwendet werden
die Finanzierung und Bezahlung der separaten Herstellungskosten muss über getrennte Konten erfolgen, um eine für den steuerlichen Abzug schädliche Vermischung der Geldströme zwingend zu vermeiden